TIKAL - News

Nel corso dell’ultimo periodo sono state portate a buon fine alcune transazioni di vendita di immobili che seguono gli importanti acquisti del 2008, in linea con le strategie del business plan per il miglioramento della redditività del Fondo.

In dettaglio, sono stati venduti gli immobili siti a Milano in Via Copernico 34/42 e a Firenze in Viale Matteotti 72.

Nel prossimo futuro si intende proseguire un’attività mirata a cogliere eventuali opportunità di mercato, nell’ottica di massimizzare la redditività del Fondo.

TIKAL - Caratteristiche iniziali del Fondo

• Data di istituzione: 16/04/2004
• Patrimonio raccolto: 400.284.245 euro
• Valore nominale della singola quota: 250.000 euro
• Durata del fondo : 7 anni
• Immobili in portafoglio: 12
• Risultato obiettivo della gestione del fondo a scadenza: 8% annuo lordo
• Destinatari quote del Fondo: Investitori Qualificati
• Politica di investimento: accumulazione dei proventi, tuttavia è facoltà del CDA distribuirli nel corso della durata
• Oggetto dell'investimento: il Fondo investe
• prevalentemente in beni immobili a destinazione d'uso terziario, commerciale e di ricezione turistica. Tali beni potranno essere costituiti anche da aree da edificare e/o da immobili da completare, ristrutturare o riconvertire a tali usi e successivamente da mettere a reddito o ricollocare sul mercato;
• accessoriamente in beni immobili (comprese le aree fabbricabili) e/o in diritti reali di godimento su beni immobili con destinazioni d'uso diverse da quelle indicate al punto precedente;
• in partecipazioni di minoranza o maggioranza in società immobiliari non quotate, il cui patrimonio sia costituito prevalentemente da immobili e/o diritti reali immobiliari aventi caratteristiche analoghe a quelle descritte ai precedenti punti (a) e (b) e/o dai beni indicati nel punto successivo.

• Asset allocation:
• Destinazione d'uso:
  uffici 80,9%
  residenziale 0,6%
  commerciale 5,1%
  turistico / ricreativo 6,2%
  altro 7,2%
• Distribuzione geografica dell'investimento:
  nord-ovest 48,6%
  centro 51,4%

TIKAL - Pubblicità su fatti rilevanti

Si comunica che, a norma dell’art. 16 del Regolamento del Fondo TIKAL “Pubblicità su fatti rilevanti”, la documentazione sottoelencata è depositata presso la Sede sociale della SAI Investimenti e della Banca Depositaria, nonché a disposizione dei Partecipanti al Fondo in copia, dietro semplice richiesta scritta, a cura e spese della SGR

29/07/2009

• Acquisto di un immobile sito a Milano in Via Dei Missaglia 97 Ed. A3 avvenuto il 29/07/2009, documentazione completa dei dati e delle notizie relative al soggetto venditore ed al relativo gruppo di appartenenza

29/07/2009

• Relazione di Stima degli Esperti Indipendenti di tutti gli immobili di proprietà del Fondo al 30/06/2009
• Organigramma relativo al gruppo di appartenenza dell’Intermediario Finanziario incaricato di effettuare le valutazioni previste all’art. 1.3, lettera b) del Regolamento

27/03/2009

• Cessione dell’immobile sito a Firenze in Viale Matteotti 72, avvenuta in data 27/03/2009 e registrata il 02/04/2009, completa dei dati e delle notizie relative al soggetto acquirente ed al relativo gruppo di appartenenza.

25/02/2009

• Relazione di Stima degli Esperti Indipendenti di tutti gli immobili di proprietà del Fondo al 31/12/2008
• Organigramma relativo al gruppo di appartenenza dell’Intermediario Finanziario incaricato di effettuare le valutazioni previste all’art. 1.3, lettera b) del Regolamento

29/12/2008

• Cessione dell’immobile sito a Milano in Via Copernico 34/42, avvenuta in data 29/12/2008 e registrata il 09/01/2009, completa dei dati e delle notizie relative al soggetto acquirente ed al relativo gruppo di appartenenza.

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TIKAL - Andamento del mercato immobiliare

Nel quarto trimestre del 2008 sono peggiorati quasi tutti gli indicatori dei mercati immobiliari europei, anche se con dimensioni decisamente meno negative che in Usa.
La situazione economica generale, la crisi della finanza e le aspettative di recessione hanno aumentato la sfiducia tra gli investitori istituzionali e le famiglie.
E questo nonostante una crescita degli investimenti infrastrutturali e un costante flusso migratorio che alimenta una forte domanda abitativa in tutti i Paesi europei.
Il fatturato immobiliare dei cinque principali Paesi europei scende dell'1.7 per cento rispetto al 2007, fermandosi sotto i 700 miliardi di euro.
Solo a livello di Eu27 la variazione annua è positiva con un più 0,5 per cento.
Il mercato più penalizzato è quello residenziale, anche a causa delle drastiche politiche attuate dalle banche europee nella concessione dei mutui fondiari. Ad essere penalizzate sono soprattutto le famiglie di basso reddito.
Per ovviare a questa situazione molti Paesi (come Gran Bretagna, Spagna e Francia) hanno stanziato importanti risorse per  realizzare alloggi in social housing.  
In calo pressoché ovunque le compravendite, mentre le quotazioni sono stabili solo nel medio alto livello. Nel continente i ribassi più significativi si stanno avendo in Inghilterra (meno 8 per cento) e Spagna (meno dieci per cento).
Si tratta di contrazioni che non superano quasi mai il dieci per cento.
Nella precedente crisi del mercato - primi anni novanta - le quotazioni persero il 40 per cento medio in due anni.
Anche il comparto degli uffici risente della congiuntura economica, con domanda e transazioni in calo. Solo le top location mostrano una buona capacità difensiva di canoni e prezzi.
Ci sono segnali positivi invece nei mercati di Londra e Francoforte dove si muovono i  grandi investitori internazionali, che stanno progressivamente spostando il proprio asse degli investimenti dai Paesi dell'est (Cina, Russa, India) verso destinazioni più tradizionali ed economie più solide come quelle dell'Europa continentale.
E' lo stesso trend che ispira l'orientamento leggermente positivo verso il mercato italiano (in primis Milano).
In controtendenza i settori della logistica di qualità e dei centri commerciali di ultima generazione.
Questi due comparti, strettamente legati, sono in sviluppo perchè è in corso un cambiamento profondo nella distribuzione e vendita delle merci in Europa. 
Centri commerciali di nuova generazione (molto più grandi dei precedenti) stanno avendo un grande successo e così cambiano le esigenze del trasporto merci. Basti pensare al vero boom che stanno avendo i centri logistici specializzati nel "freddo".
 Questo comporta anche un grande interesse degli investitori quali fondi e Reits.
In uno scenario 2009 caratterizzato da bassa inflazione e costo del denaro calante, l'attrattiva degli investimenti immobiliari a buon reddito (quali uffici e commercio) ritorna molto forte.
Mentre sono in crisi sia l'industriale usato che il retail commerciale.
Il settore dei fondi immobiliari europei ha mostrato una buona tenuta, a differenza dei Reits che invece sono stati penalizzati dagli andamenti di Borsa.

Le prospettive per il primo semestre del 2009 sono ancora negative per i Paesi dell'Europa

occidentale ed emergono le prime difficoltà anche per gli altri (crisi in Ungheria).
A livello continentale si attende un primo trimestre 2009 ancora piuttosto negativo, in specie per il settore residenziale, mentre dal secondo trimestre (stante la bassa inflazione e un'economia in leggera ripresa) gli indicatori potrebbero migliorare.
La ripresa dei mercati è attesa tra il 2010 e il 2011, a seconda dei comparti e delle località.

La situazione italiana

In Italia il quarto trimestre è stato particolarmente negativo, dopo che nei primi tre gli indicatori erano rimasti piuttosto stabili.
A livello aggregato il mercato chiude con un fatturato di poco inferiore a 122 miliardi di euro, con un calo del 3,6 per cento rispetto allo scorso anno.
E' il mercato residenziale ad avere avuto (in termini assoluti) la riduzione più significativa. A determinare questa situazione sono stati il progressivo irrigidimento del sistema creditizio nell'erogare mutui e la contrazione di una domanda di medio-basso reddito preoccupata dai venti di recessione e di disoccupazione.
Forte calo nel settore turistico, dove c'è una drastica riduzione nelle compravendite di seconde case, mentre rimane stabile il comparto degli alberghi, per il quale è atteso un forte sviluppo invece nel 2009.
Il mercato terziario è rimasto positivo, anche per la presenza di numerosi investitori istituzionali.
La domanda assoluta è in contrazione ma le aziende che si spostano cercano edifici di classe A e ben posizionati.
Nel settore industriale si avvertono andamenti analoghi a quanto accade nel resto d'Europa.
L'industria logistica è in profonda trasformazione con domanda di prodotti immobiliari specializzati e abbandona vecchi o inutili contenitori, senza speranza.
Positivo, a livello aggregato, il comparto commerciale.
Ma nel retail aumenta il vacancy (cioè le superfici vuote) al di fuori delle zone commercialmente più valide delle città. Nella Gdo è in corso una incessante competizione tra le strutture commerciali per quote di mercato dei consumi in contrazione. Sono in forte sviluppo gli outlet e i centri commerciali integrati.

Il mercato residenziale

Nel corso del secondo semestre dell'anno, il mercato residenziale ha avuto una flessione negli scambi di circa il 20 per cento rispetto all'analogo periodo dell'anno precedente.
I cali più sensibili, fino al 30 per cento, si sono registrati nei cantieri per le nuove iniziative, soprattutto se posizionate nei comuni degli hinterland metropolitani.
Le quotazioni medie a livello annuale sono rimaste leggermente positive (più 0,5 per cento) mentre nel quarto trimestre sono state in discesa tra il 5 ed il 10 per cento pressoché ovunque.
Le zone urbane ad avere la discesa maggiore sono le periferie, seguite dalle aree semicentrali. Stabili i valori medi invece nei quartieri centrali.
La domanda medio-bassa è fortemente rallentata nella propensione all'acquisto dalla rigidità nelle erogazioni dei mutui.
I tempi delle procedure sono lunghi ed inoltre aumenta il livello di garanzie richieste.
Ma a frenare maggiormente le compravendite è il fatto che la quota mutuabile raramente supera il 50 per cento del valore dell'alloggio.
Questo rallentamento nel sistema creditizio all'immobiliare ha, ad esempio, ridotto di un terzo gli acquisti da parte dei lavoratori immigrati e dimezzato quello delle famiglie di nuova composizione dove un componente ha un lavoro precario.
Gli effetti della difficoltà della domanda di medio basso livello si avvertono pesantemente anche nei cantieri.
Non solo hanno difficoltà a chiudere le vendite i cantieri in corso, ma sono in rallentamento anche le nuove iniziative residenziali.
A questo contribuisce la difficoltà ad accedere al credito da parte dei costruttori.
La crisi che ha investito tutti i prodotti finanziari sta riposizionando gli investitori verso il mercato residenziale, ma gli effetti si potranno avvertire compiutamente solo nel corso del 2009.
Le previsioni per il primo semestre del 2009 sono negative per il mercato residenziale.
Il numero di compravendite dovrebbe scendere del 10 per cento rispetto al primo semestre del 2008.
I cali maggiori si avranno nei capoluoghi più piccoli e nei comuni degli hinterland, mentre nelle città maggiori si avrà una leggera ripresa degli scambi.
Le quotazioni avranno una discesa media intorno al  5 per cento, ma con una variazione tra meno 1 per cento in centro e meno 8 per cento nelle zone periferiche.
Nel secondo semestre dell'anno la direzione del mercato potrebbe cambiare in meglio, per effetto di un possibile miglioramento del circuito finanziario che di schiarite sul versante occupazionale.
Comunque questo non significa un aumento delle quotazioni, ma una stabilizzazione sui valori della primavera 2009.

Il mercato terziario/uffici

Nel secondo semestre del 2008 il mercato terziario/uffici ha avuto un brusco rallentamento. A livello complessivo l'anno si chiude con un incremento del fatturato, ma sono calate le superfici scambiate (meno 5 per cento). 
La crisi finanziaria ha rallentato il finanziamento delle operazioni di acquisto e lo sviluppo delle nuove iniziative. 
Nel quarto trimestre si sono aggiunte le preoccupazioni sugli impatti sull'economia reale e sui livelli occupazionali. Il numero delle operazioni si è fortemente ridotto.
La previsione per il 2009 è, nel complesso, ancora positiva, ma scontando un primo semestre ancora negativo. Infatti le aziende hanno rinviato le decisioni di spostamento (anche per andare in superfici più piccole) in attesa di analizzare l'evoluzione del sistema economico.
Nel secondo trimestre dovrebbe esserci già un miglioramento per i prodotti tra  5 e 10 mila mq, se di classe A, e ben posizionati dal punto di vista logistico.
Molto negativo invece il mercato per le piccole superfici (sotto i mille mq), con un forte aumento dell'offerta e una ripresa possibile solo dopo il 2010.
I prezzi medi sono calati di circa il 3 per cento nel corso dell'anno scorso, con una sostanziale stabilità (0,5 per cento) solo nelle top location, dove l'esiguità degli scambi mantiene stabili i valori.
I canoni medi sono calati nelle zone esterne e per gli immobili di classe B e C, mentre sono stabili per la classe A.
Per il 2009 ci si attende un calo ulteriore per il settore, intorno al 2 per cento, ma con segnali di rialzo invece per le top location.  I rendimenti sono previsti in leggera discesa.
Una ripresa più consistente è attesa dopo il mese di settembre.

Il mercato degli immobili ad uso alberghiero

L’industria del turismo rappresenta circa il 10,4 per cento del Pil mondiale e cresce in maniera esponenziale. Nel 2008 l’andamento a livello globale è stato a due velocità, in aumento per i primi cinque mesi dell’anno ed in forte rallentamento ad iniziare dai mesi estivi.
L’incertezza economica, la volatilità dei mercati azionari ed il calo della fiducia sia dei consumatori che delle imprese ha influito negativamente sulla domanda turistica.
Per molte aziende il taglio delle spese ha condizionato sia il settore business che quello di svago.
Tuttavia, il desiderio di viaggiare rimane invariato e si attende un graduale incremento degli arrivi internazionali ad iniziare dalla seconda metà del 2009.
L’Europa assorbe il maggior numero di arrivi internazionali a livello mondiale (53,6 per cento) e le quote maggioritarie sono capitanate da Francia (81,9 milioni), Spagna (59,1 milioni) e Italia (43,6 milioni ).
L’offerta ricettiva è una base fondante dell’industria del turismo e l’Italia si colloca in una buona posizione con un cospicuo numero di alberghi, 33.768 e rispettivo numero di camere, oltre due milioni.

Sulla penisola si stanno posizionando diversi grandi gruppi alberghieri mondiali e hanno ancora in progetto oltre un miliardo di investimenti per incrementare la propria offerta su tutto il territorio nazionale.
Nei primi nove mesi del 2008 il tasso di occupazione delle camere è sceso del 5,6 per cento, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, fermando l’indice a 60,9 per cento (contro il 64,5 per cento del 2007).
Soltanto i primi mesi dell’anno hanno avuto un andamento positivo, anche se debole, ma successivamente l’indice è calato sensibilmente, anche nel mese di agosto (il più alto per eccellenza).
Il decremento del tasso di occupazione ha interessato tutte le città italiane, in particolare le città d’arte: Venezia (-13,1 per cento), Roma (-10 per cento), Firenze (-8 per cento).
Anche il segmento congressuale e business ha subito dei rallentamenti, ad eccezione di Milano che ha mantenuto pressappoco lo stesso valore del 2007 (65 per cento).
Fanno eccezione Genova e Torino che hanno registrato una crescita del 3,3 e del 11,2 per cento rispettivamente.
Il ricavo medio per camera occupata è sceso a 136,33 euro, contro 141,48 dello stesso periodo del 2007.
La causa di questa flessione è stata la diminuzione dei prezzi attuata nel comparto del lusso, mentre quella degli alberghi a 4 stelle e 3 stelle hanno registrato incremento dei prezzi rispettivamente di 1,6 e 4,7 per cento.

Le previsioni per il 2009 sono di un ulteriore rallentamento, sia dell’occupazione delle camere (-1,3 per cento) che dei prezzi medi, con conseguente decremento della redditività alberghiera (-1,8 per cento).
La domanda di investimenti in alberghi si mantiene stabile, concentrata nelle maggiori città (Milano, Roma, Firenze e Venezia): stabili i prezzi a camera, mentre sono in lieve calo i rendimenti.

(Fonte: Scenari Immobiliari)

TIKAL - La normativa

DISCIPLINA IN MATERIA DI FONDI COMUNI DI INVESTIMENTO - FONDI CHIUSI

QUADRO NORMATIVO DI RIFERIMENTO:

• D.lgs. 24 febbraio 1998, 58 “Testo Unico delle disposizioni in materia di intermediazione finanziaria” - TUF
• Parte I, Disposizioni comuni - art. 1 lettera L (definizione fondo chiuso);
• Titolo III, Capo II - Fondi comuni di investimento in particolare art. 37 (vedi D.M. 31/1/2003, n. 47).

REGOLAMENTI ATTUATIVI EMANATI DALLA BANCA D’ITALIA:

• PROVVEDIMENTO BANCA D’ITALIA 14 aprile 2005

REGOLAMENTI ATTUATIVI EMANATI DAL MINISTERO DEL TESORO:

• D.M. 24 maggio 1999, n. 228 (“Regolamento attuativo dell’art. 37 del decreto legislativo 24/2/1998 n. 58 concernente la determinazione dei criteri generali cui devono essere uniformati i fondi comuni di investimento”) modificato dal D.M. 31 gennaio 2003 n. 47
• Titolo III, Capo II - Fondi chiusi (artt. 12, 12bis, 13 e 14).
• Titolo III, Capo III - Fondi riservati, Fondi garantiti e Fondi speculativi (artt. 15, 15bis e 16).
• Titolo IV – Valutazioni di beni (artt. 17 e 18).

TIKAL - I Rischi

L'investimento immobiliare è adatto ad investitori che intendano diversificare il loro portafoglio in un'ottica di medio-lungo termine. Nonostante gli innumerevoli vantaggi legati a tale tipologia di investimento, quali la possibilità di diversificare il proprio portafoglio in un settore mediamente poco turbolento e in aree geografiche diverse è innegabile l'esistenza di rischi generali e specifici.
II rischio relativo all'investimento in quote di Fondi Immobiliari ad Apporto consiste nel possibile decremento del valore della quota determinato dalle variazioni del valore dei beni e delle attività finanziarie in cui è investito il patrimonio del Fondo stesso. Il Patrimonio del Fondo è investito in misura preponderante in beni immobili e tali impieghi presentano elementi di rischio connessi a specifici fattori immobiliari.

II mercato immobiliare è il mercato di riferimento per le attività del Fondo e può essere influenzato da fattori contingenti e prospettici, non solo, come tutti gli investimenti, legati a fattori di natura economico-fìnanziaria ma anche di natura settoriale, in ragione della tipologia degli immobili e della loro localizzazione geografica.
Anche lo stesso andamento generale del settore delle costruzioni ha ripercussioni dirette sull'andamento del mercato immobiliare. Infatti, un eventuale aumento dei costi per l'industria edilizia genera una riduzione del suo saggio di profitto e conseguentemente si riflette sul mercato immobiliare provocando un aumento del prezzo dell’offerta a parità di valore d'uso.
Inoltre lo smobilizzo dei beni immobili detenuti direttamente o indirettamente (tramite quote di società) dal Fondo richiede sovente tempi medio-lunghi. Tali difficoltà, ove si protraggano per un periodo di tempo considerevole, potrebbero ritardare il rimborso delle Quote oltre la durata del Fondo, comportando per la SGR la necessità di ricorrere al Periodo di Grazia.

Gli immobili del Fondo sono quasi completamente locati. Al fine di ottimizzare la gestione del Patrimonio del Fondo, la SGR pone una notevole attenzione al grado di affidabilità dei conduttori ovvero alla loro qualità creditizia. Nonostante l'attività svolta a tale riguardo dalla SGR, non si può escludere il rischio legato a possibili inadempimenti contrattuali dei conduttori che potrebbero avere effetti negativi sulla componente di rendimento del Fondo derivante dai canoni di locazione degli stessi.